中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)12月27日訊 12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議對(duì)2024年4大板塊的重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，提出了2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。會(huì)議還明確了2025年全國(guó)住建工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。
專家在接受中國(guó)網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，2025年，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是重中之重，樂(lè)觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。
2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
會(huì)議指出，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。
10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)；保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)完成既定目標(biāo)，已交付住房338萬(wàn)套；地級(jí)及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效；主要大中城市編制實(shí)施2024年住房發(fā)展年度計(jì)劃；城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬(wàn)套，改造城市危舊房7.4萬(wàn)套(間)；建設(shè)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計(jì)172萬(wàn)套(間)；支持全國(guó)2050萬(wàn)繳存人提取住房公積金2402億元用于支付房租，通過(guò)試點(diǎn)累計(jì)100多萬(wàn)名靈活就業(yè)人員納入制度覆蓋范圍。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化，并不是交易量穩(wěn)定單維度的考核，而是多重目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示。
在李宇嘉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化既體現(xiàn)在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，也體現(xiàn)在防風(fēng)險(xiǎn)，既有需求端降門(mén)檻等傳統(tǒng)紓困措施，也有白名單機(jī)制、城中村改造等紓困創(chuàng)新模式，既有傳統(tǒng)模式穩(wěn)市場(chǎng)，也需要新模式……
此外，會(huì)議上還提出，好房子建設(shè)有序推進(jìn)，舉辦中國(guó)建筑科技展，集中展出167項(xiàng)數(shù)字化、工業(yè)化、智能化發(fā)展的新成果、新技術(shù)、新應(yīng)用，重點(diǎn)展示新建好房子、舊改好房子樣板。發(fā)布《好住房技術(shù)導(dǎo)則》，引導(dǎo)房企積極建設(shè)好房子。
“這是未來(lái)住房發(fā)展增量空間的重要內(nèi)容。”李宇嘉認(rèn)為，2024年，住建部一直在探索好房子的技術(shù)指標(biāo)，建設(shè)導(dǎo)則等，目前取得了積極的進(jìn)展，基礎(chǔ)制度和標(biāo)準(zhǔn)初步形成。下一步將在各地落地，滿足最廣泛群體的改善型住房需求。
2025年“止跌回穩(wěn)”仍排任務(wù)首位
本次會(huì)議明確了2025年全國(guó)住建工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，分別為持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
值得一提的是，“持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”位居五大任務(wù)之首。
具體來(lái)看，會(huì)議從供需兩方面明確了具體舉措發(fā)力穩(wěn)住樓市。需求方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位。
大力支持剛性和改善性住房需求。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深繼續(xù)放松限購(gòu)政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費(fèi)等均具備空間。
有效發(fā)揮住房公積金支持作用。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年各地出臺(tái)公積金相關(guān)政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長(zhǎng)還款期限、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，其中，針對(duì)多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點(diǎn)之一。
“此次會(huì)議，關(guān)于住房公積金的提法被明顯單列，意味著 2025 年住房公積金的政策會(huì)持續(xù)發(fā)力，是各地要明確的重點(diǎn)方向。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
“如各地繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長(zhǎng)貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大。”在陳文靜看來(lái)，全國(guó)層面降低公積金貸款利率也存在一定預(yù)期。
加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。
“2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，加快城中村改造節(jié)奏。”陳文靜談到，“隨著各項(xiàng)配套政策跟進(jìn)落實(shí)，貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，將是促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。”
記者了解到，近期部分城市已通過(guò)城中村改造專項(xiàng)借款、房票安置結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)了較好的新房銷售去化，如鄭州。
供給方面，本次會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，重點(diǎn)提及要增加保障房供給。
從政策強(qiáng)調(diào)的排序來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商品房的工作要比保障房的工作更需要重視。他還指出，商品房的工作也發(fā)生了重大變化，從增量轉(zhuǎn)向了存量。
展望2025年，陳文靜認(rèn)為應(yīng)完善存量商品房收儲(chǔ)政策。在收購(gòu)主體、收購(gòu)價(jià)格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。同時(shí)，多措并舉盤(pán)活商辦用房，存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向。
此外，陳文靜還表示落實(shí)專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動(dòng)土地“去庫(kù)存”，改善市場(chǎng)供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況也將是供給端明年的重點(diǎn)工作之一。
推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
本次會(huì)議還明確了推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個(gè)方面，包括：一是加快發(fā)展保障性住房，增加改善性住房特別是好房子供給；二是建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制；三是有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管。
“2024年對(duì)于改善型需求，更多從需求端或購(gòu)房端入手。但此次會(huì)議比較明確提及改善性住房的供給，尤其是和好房子進(jìn)行結(jié)合。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，完善住房供應(yīng)體系是房地產(chǎn)發(fā)展新模式5項(xiàng)工作的首要內(nèi)容。相關(guān)房企應(yīng)積極研究一系列涉及改善型住房的拿地和開(kāi)發(fā)投資等內(nèi)容，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
值得一提的是，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)已有多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購(gòu)房者居住體驗(yàn)。
陳文靜預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。而“好房子”不斷放量，也有望進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。
“未來(lái)商品房和保障房都要以需定供。”對(duì)于推動(dòng)建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，李宇嘉認(rèn)為，目的是摸清底數(shù)(有多少房、有多少人)厘清需求，這樣供應(yīng)出來(lái)的房子才不會(huì)過(guò)剩。
展望2025年，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，中性情形下，陳文靜預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷售面積同比小幅下降；樂(lè)觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。(作者：譚夢(mèng)桐)
